Renovieren – rechtliche Grundlagen und Tipps

Bei jedem stehen irgendwann einmal Renovierungsarbeiten an. Für Haus- und Wohnungseigentümer keine große Sache. Doch besonders für Mieter stellen sich einige, manchmal ziemlich kniffelige Fragen. Wir wollen etwas Licht ins Dunkel bringen, und über grundlegende Rechte und Pflichten aufklären. Denn eine „Renovierungspflicht“, wie sie immer noch einige Vermieter in Mietverträgen unterjubeln wollen, gibt es nicht.

Renovieren der Mietswohnung

Immer wieder Diskussionen: Vermieter gegen Mieter

Über die Renovierungspflicht sind Vermieter und Mieter regelmäßig unterschiedlicher Auffassung: Fakt ist, dass Vermieter laut §535 und §538 BGB eine Renovierung der Mietwohnung nicht pauschal vom Mieter verlangen können. Zulässig sind jedoch exakt formulierte Renovierungsklauseln, die ein bestimmtes Maß nicht übersteigen dürfen. So darf der Vermieter dem Mieter keine Pflichten auferlegen, als für ihn selbst anfallen.

Was ist also zulässig? Die Mietwohnung muss in dem Zustand erhalten und bei Auszug übergeben werden, in dem sie bei Einzug übernommen wurde. Die „Renovierungspflichten“ des Mieters beschränken sich auf die Beseitigung und Reparatur der normalen Abnutzungen, die während der Mietzeit entstehen. Reparaturen dieser Abnutzungen werden vertraglich meist als „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet.

Was sind „Schönheitsreparaturen“?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen alle Maßnahmen, die nötig sind, um normale Gebrauchsspuren zu beseitigen. Dazu zählen genau vier Bereiche:

• Malerarbeiten
• Streichen von Fensterrahmen (innen), Türen (innen) und Heizung
• Tapezieren
• Zuspachteln von Bohrlöchern

Ausschlaggebend ist die Schönheitsreparatur-Klausel, die im Mietvertrag aufgeführt und unterschrieben wurde. Fehlt sie komplett, liegt die Pflicht der Reparatur ausschließlich beim Vermieter. Ebenso gilt, sind keine sichtbaren Abnutzungen entstanden, auch nach langjähriger Mietzeit, ist der Mieter nicht verpflichtet, Reparaturen durchzuführen.

Hinweis: Die Art der Schönheitsreparatur muss exakt formuliert sein. Pauschale oder ungenaue Aufforderungen sind unwirksam.    

Sind zeitlich festgelegte Renovierungsarbeiten verpflichtend?

Nein. Typische Klauseln, die die Renovierung von z. B. Nasszellen wie Küche und Bad nach zwei, drei oder fünf Jahren regeln, sind unwirksam. Tauchen diese Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag auf, ignorieren Sie sie einfach.

Bohrlöcher

Zu den Schönheitsreparaturen zählt u. a. das Ausbessern von Bohrlöchern (Dübellöcher). Das bedeutet zunächst, dass diese verschlossen werden sollten, aber nicht zwingend unkenntlich sein müssen. Verwenden Sie z. B. Spachtelmasse, Fertigspachtel oder Putz (Gips, Zement, Beton, …). Eine weiße Wand mit in grauer Spachtelmasse ausgebesserten Bohrlöchern muss der Vermieter hinnehmen. Achten Sie aber darauf, dass die Löcher fachgerecht verschlossen werden. Verzichten Sie auf Ersatzhilfsmittel wie Acryl oder Silikon.

Wände streichen

Eine weit verbreitete Annahme besagt, dass alle Wände nach Auszug in ihrer ursprünglichen weißen Grundfarbe zu streichen sind. Das „Weißeln“ ist aber nicht nötig. Eine sogenannte Farbklausel ist im Mietvertrag unzulässig. Sie können die Wohnung streichen, wie sie möchten.

Doch Obacht: Der Gesetzgeber sieht beim Renovieren einen neutralen Farbton vor. Ein grelles Pink oder tiefes Schwarz ist kein neutraler Farbton. Gedeckte, natürliche Farben wie Pastelltöne gehören aber zu den neutralen Farbtönen. Machen Sie sich also bereits beim Einzug klar, wie Sie die eigenen vier Wände streichen möchten, um bei einem späteren Auszug so wenig Arbeit wie möglich zu haben. 

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Umbaumaßnahmen

Bei Umbaumaßnahmen ist es, verglichen mit anderen Renovierungsarbeiten, recht eindeutig: Wurden Einbauten wie ein Wanddurchbruch, das Einziehen von Trockenbauwänden oder das Installieren von dekorativen Deckenbalken mit dem Vermieter abgesprochen, können diese nach einem Auszug bleiben, sofern die Maßnahmen fachgerecht durchgeführt wurden. Seien Sie allerdings vorsichtig, denn für entstandene Schäden sind Schadensersatzzahlungen möglich.

Tipp: Die oben genannten Umbauten können den Wert einer Immobilie erheblich steigern. Hat der Vermieter diese Maßnahmen bewilligt, können diese abgegolten werden. Dabei entscheidet meist der Einzelfall: Sprechen Sie ausführlich mit Ihrem Vermieter die Sachlage durch und einigen Sie sich vorab, wer welche Kosten tragen muss.  

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Fußboden renovieren

Spuren wie Kratzer auf Dielen, Parkett oder Fliesen gehören zu den normalen Abnutzungen und müssen nicht durch den Mieter renoviert werden. Etwas strittiger sind Teppichböden: Auch bei ihnen gehört ein normaler Verschleiß zu den üblichen Abwohnspuren. Offensichtliche Flecke, wie sie z. B. durch Rotwein entstehen, oder gar Schäden wie Brandlöcher müssen hingegen ausgebessert werden. Risse in Fliesen oder gar gebrochene Fliesen muss der Mieter nicht austauschen, sofern der Schaden durch einen handelsüblichen Grund verursacht wurde.   

Mietvertrag auf unwirksame Klauseln prüfen

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Prüfen Sie den Mietvertrag – bestenfalls noch vor der Unterzeichnung – darauf, ob alle Klauseln und Vereinbarungen rechtlich zulässig sind. Doch auch wenn Sie das erst nach einer Unterzeichnung tun, bedeutet es nicht, dass Sie durch Ihre Unterschrift die unzulässigen Klauseln hinnehmen und zu deren Erfüllung verpflichtet sind.

Legen Sie den Mietvertrag einem Anwalt oder z. B., sollten Sie Mitglied sein, dem Mieterschutzbund vor. 

Fotos machen beim Ein- und Auszug

Beim Ein- und Auszug muss ein Übergabeprotokoll obligatorisch sein. Dieses führt exakt den Zustand der Mieträume, die Anzahl der Schlüssel, Zählerstände und weitere relevante Informationen auf. Zusätzlich ist es wichtig, Fotos zu machen, die die Mängel dokumentieren. Schließlich kann sich ein Kratzer auf der Fliese später zu einem tiefen Riss entwickeln.

Hinweis: Jedes digitale Bild verfügt über einen Time-Stamp in den Metadaten und kann somit genau datiert werden.

Renovieren – rechtliche Grundlagen: So gehen Sie vor, wenn Sie selbst renovieren wollen

1. Informieren Sie den Vermieter über die geplanten Renovierungsarbeiten. Das ist nicht zwingend notwendig, kann aber bei bestimmten Arbeiten Missverständnisse und Unklarheiten beseitigen.

2. Sie können selbst renovieren. Tapezieren, streichen und Co müssen nicht von Fachbetrieben ausgeführt werden. Eine fachgerechte Durchführung ist aber verpflichtend.

3. Berechnen Sie vorher Flächen wie Wände, Fußboden etc., um ausreichend Material zu beschaffen.

4. Haben Sie eine nicht renovierte Wohnung übernommen, können Sie die Materialkosten als Schadensersatzzahlungen von Ihrem Vermieter zurückfordern.

5. Beachten Sie Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen: Generell müssen andere Mieter im Haus Lärm und Schmutz, der bei einer Renovierung anfällt, in Kauf nehmen. Die Ruhezeiten gelten jedoch nicht am Umzugstag. Das Zauberwort lautet: gegenseitige Rücksichtnahme. 

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Renovieren Ihrer Wohnung.

Ihr schrankwerk-Team

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